ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า เพื่อสร้าง Passive Income ยังคุ้มอยู่ไหม?

หากคุณกำลังมองหาช่องทางในการสร้าง Passive Income ที่มั่นคง และยั่งยืน การลงทุนคอนโดฯ ปล่อยเช่าน่าจะเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่อยู่ในลิสต์ของคุณ แต่คำถามสำคัญที่นักลงทุนหลายคนต้องมีแอบคิดอยู่ในใจ คือ "ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าตอนนี้ยังคุ้มค่าหรือไม่"
บทความนี้จะพาคุณวิเคราะห์อย่างละเอียดจากมุมมองนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ตั้งแต่โอกาส ความเสี่ยง ไปจนถึงกลยุทธ์การสร้าง Passive Income จากคอนโดปล่อยเช่าที่ยั่งยืน

ทำไมการลงทุนในคอนโดปล่อยเช่าถึงเป็นช่องทางสร้าง Passive Income ที่คนส่วนใหญ่นิยม
Passive Income คือรายได้ที่สร้างขึ้นจากการลงทุนหรือการวางระบบไว้ล่วงหน้า และสร้างผลตอบแทนได้อย่างต่อเนื่องโดยไม่ต้องลงแรงทำงานตลอดเวลา การลงทุนในคอนโดปล่อยเช่าจึงเป็นหนึ่งในวิธีการสร้าง Passive Income ที่ได้รับความนิยมสูงสุด เพราะ

• ได้รายได้ประจำทุกเดือน ได้รับค่าเช่าเข้ามาทุกเดือนอย่างสม่ำเสมอ
• ได้เป็นเจ้าของทรัพย์ เป็นสินทรัพย์ที่สร้างมูลค่าได้ในอนาคต นอกจากรายได้จากค่าเช่าแล้ว คอนโดของคุณยังมีโอกาสเพิ่มมูลค่าตามกาลเวลา (Capital Gain)
• ไม่ต้องทำงาน และดูแลความเรียบร้อยตลอดเวลา บางคนอาจใช้บริการนายหน้าหรือบริษัทบริหารอสังหาฯ ช่วยบริหารให้อีกด้วย
• เริ่มต้นได้ง่าย ด้วยเงินทุนที่เข้าถึงได้ และยังสามารถขอสินเชื่อจากธนาคารช่วยผ่อนภาระจากหนักเป็นเบาได้

ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน เรามาดูภาพรวมตลาดคอนโดปล่อยเช่าในปัจจุบันกันก่อน 

สถานการณ์ด้านอุปสงค์ ( Demand )

• กลุ่มผู้เช่าคอนโดในปัจจุบันยังคงมีความต้องการสูง ทั้งกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่ต้องการความยืดหยุ่น ไม่ผูกมัดกับการซื้อบ้าน หรือคอนโดเป็นของตัวเอง
• คนทำงานในเมือง ที่ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน ไม่อยากเดินทางไกล
• ชาวต่างชาติ และ ชาวต่างชาติ Expats ที่เข้ามาทำงานในไทย
• คู่รักหนุ่มสาว ที่เริ่มต้นชีวิตร่วมกัน แต่ยังไม่พร้อมซื้อบ้าน
• นักศึกษาและผู้ปกครอง ในพื้นที่ใกล้มหาวิทยาลัย

สถานการณ์ด้านอุปทาน ( Supply )

• ความต้องการเช่ายังคงมั่นคง
• โอกาสในการหาผู้เช่า และต่อรองค่าเช่าดีขึ้น
• เลือกทำเล และโครงการที่เหมาะสม

ลงทุนคอนโดยังไงให้ปล่อยเช่าง่าย

1. เลือกทำเลที่ดี และมีความต้องการสูง

"ทำเล" คือประตูสู่ความน่าสนใจของคอนโดสำหรับผู้เช่าเลยล่ะ ควรเลือกคอนโดที่อยู่ใกล้สถานที่สำคัญ เช่น รถไฟฟ้า ใจกลางเมือง หรือใกล้แหล่งงาน ใกล้มหาวิทยาลัย เพื่อให้ผู้เช่ามีความสะดวกในการเดินทาง

2. ตั้งค่าเช่าให้เหมาะสม

ราคาเช่าที่เหมาะสมเป็นหัวใจสำคัญ หากตั้งราคาเช่าสูงเกินไปอาจทำให้ห้องว่างนาน แต่ถ้าต่ำเกินไปก็เสียผลตอบแทน ควรศึกษาอัตราค่าเช่าในย่านเดียวกันและตั้งราคาให้สอดคล้องกับตลาด เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่เหมาะสม

3. เลือกขนาดห้อง และแบบห้อง ที่ปล่อยเช่าง่าย

เช่น ห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน มักเป็นที่นิยมและปล่อยเช่าง่ายกว่าห้องขนาดใหญ่ เพราะเหมาะ ผู้เช่ามักเป็นวัยทำงาน หรืออยู่ในช่วงเริ่มทำงาน หรือคนโสด อีกทั้งยังดูแลง่ายกว่า

4. ลงทุนอย่างประหยัด แต่ดูโปรฯ

เลือกใช้ชุดเฟอร์นิเจอร์สำเร็จรูป ในรูปแบบลอยตัว ในการตกแต่ง และเลือกวางชุดเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่สำคัญต้องมี เช่น เตียง และฟูกนอน ตู้เสื้อผ้า โต๊ะทำงานเล็ก พร้อมเก้าอี้ โซฟาพักผ่อนขนาดเล็ก โต๊ะกินข้าว 2 ที่ ตู้เย็น ไมโครเวฟ เครื่องซักผ้า (หรือแจ้งว่ามีห้องซักรวม) ผ้าม่านทึบแสง Wifi

ข้อควรระวัง! ไม่ควรใช้ของที่พังง่าย หรือทำความสะอาดยาก เช่นพรมหนาๆ เฟอร์นิเจอร์ Built-in ทั้งห้อง หรือของตกแต่งจุกจิก เผื่อมีการเปลี่ยนผู้เช่า เราจะได้เคลียร์ห้องได้ง่ายขึ้น

5. ต้องดูแลบำรุงรักษาห้อง และสภาพคอนโดอย่างสม่ำเสมอ

ห้องที่สะอาด เรียบร้อย และพร้อมเข้าอยู่ จะช่วยดึงดูดผู้เช่าได้ง่ายขึ้น รวมถึงการดูแลซ่อมแซมปัญหาในห้องที่เกิดขึ้นทันที เมื่อผู้เช่ามีการแจ้งเรา เพื่อป้องกันไม่ให้ห้องโทรมเร็ว

6. ทำการตลาดให้ดี ถ่ายรูปห้องสวยๆ เปิดช่องแสงให้มีแสงสว่างเพียงพอ และลงประกาศหลายช่องทาง เช่น FB IG เว็บไซต์ฝากข้อมูลอสังหาฯ

7. ใช้บริการนิติบุคคล และบริการบริหารทรัพย์สิน

คอนโดส่วนใหญ่มีนิติบุคคลดูแลส่วนกลาง ช่วยดูแลเรื่องระบบต่าง ๆ เช่น ระบบไฟ น้ำ ความสะอาด และงานซ่อมบำรุง ซึ่งช่วยลดภาระให้เจ้าของห้อง อีกทั้งยังสามารถใช้บริการบริษัทบริหารทรัพย์สิน ช่วยหาผู้เช่า และจัดการสัญญาเช่า ช่วยให้เรามีเวลาเหลือ

8. มีสัญญาเช่าที่ชัดเจน และครอบคลุม

ควรมีสัญญาเช่าที่ระบุเงื่อนไขต่าง ๆ อย่างชัดเจน เช่น ระยะเวลาเช่า, ค่าเช่า, การชำระเงิน, ค่ามัดจำ และข้อกำหนดอื่น ๆ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

9. คำนวณผลตอบแทน (Rental Yield) ให้เหมาะสม

ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ดีควรเกินกว่าอัตราเงินเฟ้อและต้นทุนสินเชื่อ เช่น หากซื้อคอนโดราคา 5 ล้านบาท ควรตั้งค่าเช่าที่ให้ผลตอบแทนประมาณ 6-8% ต่อปี เพื่อให้คุ้มค่าและไม่ขาดทุน

แชร์สูตรคำนวณ Rental Yield (แบบง่าย)  

Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดมาในราคา 2,500,000 บาท และปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท โดยคาดว่า จะสามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือน (ลดไป 2 เดือนสำหรับการหาลูกค้า) แทนสูตรได้ ดังนี้

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ 20,000 บาท x 10 เดือน = 200,000 บาท ต่อปี
• อัตราผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้น (200,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 8% ต่อปี

คำตอบที่ได้ คือ ได้กำไร 8% ต่อปี ก็ถือว่าคุ้มค่า (วิธีการคำนวณข้างต้นเป็นเพียงการคำนวณอย่างคร่าวๆ เท่านั้น)

ในกรณีที่ผู้ลงทุนใช้วิธีกู้สินเชื่อมาลงทุน แนะนำให้คำนวณหาความคุ้มค่า หรือหาค่ายีลด์ด้วยการหา อัตราผลตอบแทนสุทธิจากค่าเช่าตลอดทั้งปี ( Cash on Cash Rental Yield )

แชร์สูตรคำนวณ Cash on Cash Rental Yield 

Cash on Cash Rental Yield = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ ต้นทุนตั้งต้น เช่น เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง] x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหลังหักต้นทุนและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตลอดทั้งปีออกแล้ว

ยกตัวอย่างเช่น ผู้ลงทุนปล่อยคอนโดเดือนละ 20,000 บาทต่อเดือน โดยคาดว่า จะสามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือน หรือมีรายได้ 200,000 บาท ต่อปี

• [ค่าใช้จ่ายทั้งปี] สำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ต้องลงทุนจ่ายตลอดทั้งปีได้แก่ ค่าส่วนกลางปีละ 12,000 บาท และค่าผ่อนสินเชื่องวดละ 12,000 บาท
• [ต้นทุนตั้งต้น] ส่วนค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนตั้งต้น ได้แก่ ค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 250,000 บาท (10% ของราคาคอนโด 2,500,000 บาท) ค่าตกแต่งและซื้อเฟอร์นิเจอร์ก่อนปล่อยเช่า 150,000 บาท และค่านายหน้า 20,000 บาท (ค่าเช่า 1 เดือน)

จะคำนวณได้ ดังนี้

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ 200,000 – 12,000 (ค่าส่วนกลาง) =188,000 บาท
• ค่าผ่อนชำระสินเชื่อที่ต้องจ่ายทั้งปี คือ (12,000 x 12) = 144,000 บาท ต่อปี
• ต้นทุนตั้งต้น ได้แก่ ค่าจอง 8,000 + ดาวน์ 250,000 + เฟอร์ฯ 150,000 + นายหน้า 20,000 = 428,000 บาท
• Cash on Cash Rental Yield = [(188,000 – 144,000) ÷ 428,000] x 100 = 10.28% ต่อปี

เมื่อเราคำนวณ Yield ที่คาดว่าจะได้รับแล้ว การได้อัตราผลตอบแทนตั้งแต่ 6% – 8% ขึ้นไป ก็ถือว่าคุ้มค่า น่าลงทุน  หากต้องการรู้ว่า การลงทุนซื้อคอนโดฯ ปล่อยเช่า จะคุ้มหรือไม่ ผู้ลงทุนจะต้องรู้ว่า ค่าใช้จ่ายและต้นทุนทั้งหมดมีอะไรบ้าง และนำมาหาค่า Yield หรืออัตราผลตอบแทนการลงทุนทั้งปีว่าได้เท่าไร หากค่า Yield อยู่ที่ 6% ขึ้นไป ก็อาจถือได้ว่า คุ้มค่า น่าลงทุน เพราะอย่างน้อย ก็สามารถสู้ค่าผ่อนชำระสินเชื่อของธนาคารที่อยู่ราว 3% – 5% ได้ และยังเหลือกำไรส่วนหนึ่งจากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า เพื่อสร้าง Passive Income

หากได้ข้อสรุปในใจแล้ว มาเลือกคอนโดฯ คุณภาพ ห้องกว้าง ในราคาคุ้มค่า ทุกทำเลกันเลย

คอนโดฯ ศุภาลัย ทุกทำเล www.supalai.com/project/condo
_______________
ที่มาของข้อมูลจาก moneybuffalo.in.th , blog.ghbank.co.th