Rental Yield คืออะไร? วิธีคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่าอสังหา

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในช่องทางการสร้างความมั่งคั่งที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เพราะนอกจากจะได้ถือครองสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลาแล้ว ยังสามารถสร้างกระแสเงินสดกลับมาหาเราได้อย่างสม่ำเสมอผ่านการปล่อยเช่า แต่ก่อนที่เราจะตัดสินใจนำเงินก้อนใหญ่ไปลงทุน การประเมินความคุ้มค่าเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ซึ่งในวงการอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขชี้วัดที่ทุกคนต้องรู้และคำนวณให้เป็นก็คือ Rental Yield หากเราสามารถทำความเข้าใจว่า Rental Yield คืออะไร และใช้งานสูตรคำนวณได้อย่างถูกต้อง โอกาสที่เราจะทำกำไรและลดความเสี่ยงจากการลงทุนก็จะยิ่งสูงขึ้น

ทำความรู้จัก Rental Yield คืออะไร? ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ถึงให้ความสำคัญ

Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ส่าจะเป็น บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโด ซึ่งคำนวณออกมาในรูปแบบของเปอร์เซ็นต์ต่อปี ตัวเลขนี้มีความสำคัญมากเพราะ Rental Yield คือ ตัวชี้วัดที่บอกให้เราทราบว่าเงินต้นที่เราลงทุนไปกับการซื้อบ้านหรือคอนโดนั้น จะสามารถสร้างรายได้กลับมาให้เราคุ้มค่าหรือไม่ นักลงทุนใช้ Rental Yield เพื่อเปรียบเทียบศักยภาพของทำเล กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม และประเมินว่ารายได้นั้นเพียงพอต่อการชำระดอกเบี้ยเงินกู้หรือไม่

3 วิธีคำนวณ Rental Yield ให้เห็นกำไรชัดเจน

เพื่อให้การลงทุนมีความแม่นยำ เราจำเป็นต้องทราบวิธีคิดตัวเลขผลตอบแทนที่ถูกต้อง ซึ่งการคำนวณสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 วิธีหลัก โดยแต่ละวิธีจะมีความละเอียดในการนำต้นทุนและค่าใช้จ่ายมาหักลบแตกต่างกันไป ดังนี้

1. Gross Rental Yield

Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเบื้องต้น เป็นวิธีที่คิดง่ายที่สุดเพราะไม่มีการนำค่าใช้จ่ายแฝงหรือต้นทุนดอกเบี้ยมาหักลบ เหมาะสำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดและต้องการดูตัวเลขภาพรวมแบบรวดเร็ว 

สูตรคำนวณ

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา) x 100

ตัวอย่างการคำนวณ

• หากเราซื้อคอนโดมิเนียมด้วยเงินสดในราคา 3,000,000 บาท และสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาเดือนละ 15,000 บาท
• รายได้จากค่าเช่าทั้งปี = 15,000 x 12 = 180,000 บาท
• วิธีคำนวณ Gross Rental Yield = (180,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 6% ต่อปี

2. Net Rental Yield

Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิ วิธีนี้จะมีความแม่นยำกว่าแบบแรก เพราะมีการนำค่าใช้จ่ายคงที่รายปี เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า หรือค่าประกันภัย เข้ามาหักออกจากรายได้ค่าเช่าก่อน เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการเห็นกำไรที่แท้จริงหลังจากหักต้นทุนการดูแลอสังหาริมทรัพย์แล้ว

สูตรคำนวณ

[(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี) ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา] x 100

ตัวอย่างการคำนวณ

• เราซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท แต่มีภาระค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาที่ต้องจ่ายให้นิติบุคคลปีละ 24,000 บาท
• รายได้จากค่าเช่าทั้งปี = 180,000 บาท
• รายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย = 180,000 - 24,000 = 156,000 บาท
• คำนวณ Net Rental Yield = (156,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 5.2% ต่อปี

3. Cash on Cash Rental Yield

Cash on cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากกระแสเงินสดสุทธิในรอบปี วิธีนี้ละเอียดที่สุดและเหมาะกับคนที่กู้สินเชื่อธนาคารมาลงทุน 

สูตรคำนวณ

[(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี - เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) ÷ เงินลงทุนก้อนแรกที่จ่ายไปจริง] x 100

ตัวอย่างการคำนวณ

• เราซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท แต่จ่ายเงินสดเป็นค่าดาวน์และค่าตกแต่งรวม 500,000 บาท ส่วนที่เหลือกู้ธนาคารโดยมียอดผ่อนเดือนละ 10,000 บาท (ปีละ 120,000 บาท) ปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท และมีค่าส่วนกลางปีละ 24,000 บาท
• รายได้จากค่าเช่าทั้งปี = 180,000 บาท
• กระแสเงินสดคงเหลือ = 180,000 - 24,000 - 120,000 = 36,000 บาท
• คำนวณ Cash on cash Rental Yield = (36,000 ÷ 500,000) x 100 = 7.2% ต่อปี

ความแตกต่างระหว่าง Rental Yield และ Capital Gain

เพื่อให้นักลงทุนวางแผนได้ถูกต้อง ต้องเข้าใจว่า Rental Yield คือ กระแสเงินสดที่เราได้รับสม่ำเสมอในทุก ๆ เดือนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ Capital Gain คือ กำไรส่วนต่างจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มสูงขึ้นเมื่อเราตัดสินใจขายทิ้งในอนาคต การเลือกลงทุนที่ดีควรพิจารณาทั้งสองปัจจัยควบคู่กัน แต่หากเน้นรายได้ระยะยาวและเก็บกินสม่ำเสมอ Rental Yield จะเป็นตัวแปรที่สำคัญกว่า

Rental Yield ควรอยู่ที่เท่าไหร่ ถึงจะเรียกว่าน่าลงทุน?

โดยมาตรฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ Rental Yield คือ ตัวเลขที่ควรอยู่ในระดับ 5%-8% ต่อปีขึ้นไปถึงจะถือว่ามีความคุ้มค่าและน่าลงทุน สาเหตุที่ต้องอยู่ในเกณฑ์นี้เพื่อให้มั่นใจว่าผลตอบแทนที่เราได้นั้นชนะอัตราเงินเฟ้อ และที่สำคัญ Rental Yield ควรมีตัวเลขที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารที่เราต้องจ่ายอย่างน้อย 2% เพื่อให้เรามีกระแสเงินสดเป็นบวกในทุก ๆ เดือน

เทคนิคเลือกคอนโด-บ้านศุภาลัย อย่างไรให้ได้ค่า Yield สูงขึ้น

หากเรามองหาโครงการคุณภาพอย่างคอนโดหรือบ้านศุภาลัย เทคนิคเพิ่ม Rental Yield คือ การเลือกทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT รวมถึงใกล้แหล่งชุมชน แหล่งงาน และสถานศึกษา โครงการศุภาลัยมักมีความคุ้มค่าด้านพื้นที่ใช้สอย หากเราเลือกตกแต่งภายในให้น่าอยู่และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้เช่ากลุ่มเป้าหมาย เราจะสามารถอัปราคาค่าเช่าให้สูงขึ้นและดันค่า Rental Yield ให้เติบโตตามไปด้วย

สรุปบทความ

การเป็นนักลงทุนที่ประสบความสำเร็จ คือการตัดสินใจบนพื้นฐานของตัวเลข การเข้าใจว่า Rental Yield คืออะไร จะช่วยให้เราสามารถคำนวณหาตัวเลขกำไรที่แท้จริง เพื่อพิจารณาว่าเงินลงทุนก้อนนี้ของเรา จะกลายเป็นสินทรัพย์ที่สร้างอิสรภาพทางการเงิน หรือกลายเป็นภาระที่หนักอึ้งในอนาคต การวิเคราะห์ทำเลที่ดี การคุมต้นทุนที่ยอดเยี่ยม และการคำนวณที่แม่นยำ จะทำให้เราก้าวสู่การเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพได้อย่างมั่นคง

รวมคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ Rental Yield

Yield Guarantee แตกต่างจาก Rental Yield อย่างไร?

Rental Yield คือ ผลตอบแทนที่เราต้องลงมือหาผู้เช่าและบริหารจัดการด้วยตนเอง ซึ่งตัวเลขรายได้สามารถปรับเปลี่ยนขึ้นลงตามสภาพตลาด ในขณะที่ Yield Guarantee คือการที่บริษัทผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รับประกันผลตอบแทนเป็นเปอร์เซ็นต์ที่แน่นอนในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว้ เช่น การันตีผลตอบแทน 6% เป็นเวลา 3 ปี ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในการหาผู้เช่าในช่วงแรกได้ดี

ค่าส่วนกลางมีผลต่อการคิด Rental Yield มากน้อยแค่ไหน?

มีผลกระทบโดยตรงและสำคัญมาก เพราะค่าส่วนกลางถือเป็นต้นทุนคงที่ (Fix Cost) ที่เราต้องจ่ายทุกปีไม่ว่าห้องจะมีผู้เช่าหรือไม่ก็ตาม เมื่อคำนวณ Net Rental Yield ค่าส่วนกลางที่สูงเกินไปจะไปกดทับกำไรสุทธิให้ลดลง ดังนั้นก่อนลงทุนเราต้องนำค่าส่วนกลางมาประเมินร่วมด้วยเสมอ เพื่อดูว่ารายได้ค่าเช่าที่ตั้งไว้นั้นครอบคลุมและยังเหลือกำไรเป็นที่น่าพอใจหรือไม่

ถ้า Rental Yield ต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ ควรลงทุนไหม?