ภบท.5 คืออะไร? รู้ให้ลึกก่อนคิดซื้อที่ดิน พร้อมข้อควรระวังที่ต้องรู้

การเลือกซื้อที่ดินสักแปลงเพื่อสร้างบ้านหรือเพื่อการลงทุน ควรตรวจสอบทำเลที่ตั้งและราคา รวมถึงเรื่องเอกสารสิทธิ์ เพราะเป็นตัวกำหนดสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นโดยสามารถตรวจสอบแปลงที่ดินผ่าน LandsMaps เพื่อทำความเข้าใจความแตกต่างของโฉนดครุฑแดง ครุฑเขียว และครุฑดำ แต่บางครั้งเรามักจะพบเห็นการประกาศขายที่ดินในราคาถูกกว่าท้องตลาดทั่วไป เมื่อสอบถามรายละเอียดก็จะพบว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ดินภบท.5 ซึ่งทำให้หลายคนเกิดความสงสัยว่าภบท.5 คืออะไร ซื้อแล้วจะปลอดภัยหรือไม่ มีสิทธิ์ทางกฎหมายอย่างไรบ้าง

ทำความรู้จัก เอกสารภบท.5 คืออะไร?

ภบท.5 คือเอกสารที่แสดงการเสียภาษีบำรุงท้องที่หรือที่ชาวบ้านมักเรียกกันติดปากว่า “ภาษีดอกหญ้า” ซึ่งเป็นหลักฐานที่ออกโดยหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น เพื่อแสดงว่าผู้ที่มีชื่อในเอกสารได้ทำการเสียภาษีสำหรับการใช้ประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ให้กับรัฐแล้ว

ความแตกต่างระหว่างที่ดิน ภบท.5 กับ โฉนดที่ดินทั่วไป (น.ส.4)

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนเราต้องนำ ภบท.5 มาเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีความสมบูรณ์ที่สุด โดยมีความแตกต่างในประเด็นหลัก ๆ ดังต่อไปนี้

ด้านกรรมสิทธิ์และการคุ้มครองทางกฎหมาย

โฉนดที่ดิน (น.ส.4) เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ผู้ที่มีชื่อในโฉนดจะมีกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย สามารถใช้ประโยชน์ ขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง และหากถูกแย่งชิงกรรมสิทธิ์ก็สามารถฟ้องร้องขับไล่ได้

ในทางตรงกันข้าม ภบท.5 คือ เอกสารแสดงสิทธิ์ครอบครอง เพื่อทำประโยชน์เท่านั้น ผู้ถือครอง ภบท.5 ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างแท้จริง รัฐยังคงเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้น หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้น การอ้างอิงสิทธิ์ทางกฎหมายจะทำได้ยากกว่ามาก และไม่สามารถนำไปยันกับรัฐได้หากรัฐต้องการเรียกคืนพื้นที่

ด้านการทำนิติกรรม ซื้อ-ขาย-จำนอง

โฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถทำนิติกรรมต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย โอน จำนอง หรือการเพิ่มชื่อในโฉนดที่ดิน โดยจะต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน มีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรแสตมป์อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นอกจากนี้ยังต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุก ๆ ปีด้วย ทำให้การทำธุรกรรมมีความน่าเชื่อถือและตรวจสอบได้

ส่วนการทำนิติกรรมของ ภบท.5 คือการเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่เท่านั้น ไม่สามารถทำการซื้อขายได้ จะไม่มีการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน และไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนแบบโฉนดที่ดิน หากผู้ครอบครองเดิมไม่ทำกินในพื้นที่ต่อ จึงเป็นเพียงการสละสิทธิ์การครอบครองและส่งมอบการครอบครองให้แก่กันเท่านั้น

ซื้อที่ดิน ภบท.5 เสี่ยงไหม? ข้อควรระวังที่นักลงทุนและคนอยากมีบ้านต้องรู้

การตัดสินใจลงทุนหรือซื้อที่ดิน ภบท.5 มีความเสี่ยงสูง หากเราไม่ศึกษาข้อมูลให้ดีอาจสูญเสียทั้งเงินและที่ดินไปโดยไม่ได้รับการชดเชยใด ๆ ความเสี่ยงหลักที่เราต้องระวังเกี่ยวกับ ภบท.5 มีดังนี้

ความเสี่ยงในการถูกเวนคืนหรือไล่ที่

ภบท.5 เป็นเพียงพื้นที่ทำในการทำในการทำประโยชน์เท่านั้น ผู้ที่ครอบครองไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวอาจตั้งทับซ้อนอยู่ในเขตที่ดินของรัฐประเภทต่าง ๆ เช่น เขตป่าสงวนแห่งชาติ เขตอุทยานแห่งชาติ เขตป่าชายเลน ที่ดินสาธารณประโยชน์ หรือพื้นที่ในเขตทหาร เนื่องจากในอดีตการเข้าบุกเบิกที่ดินไม่ได้มีการตรวจสอบแนวเขตของรัฐอย่างชัดเจน และ อบต. ก็จัดเก็บภาษีไปตามการทำประโยชน์จริงโดยไม่ได้ตรวจสอบระวางแนวเขตของกรมป่าไม้หรือกรมที่ดิน

หากรัฐมีการตรวจสอบแนวเขตและพบว่าที่ดินภบท.5 ที่เราถือครองอยู่นั้นอยู่ในเขตป่าสงวนหรือเขตทหาร รัฐมีอำนาจเต็มที่ในการยึดที่ดินคืน และขับไล่เราออกจากพื้นที่โดยที่เราไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายหรือสิทธิ์คัดค้านใด ๆ ได้เลย เพราะตามกฎหมายแล้ว ภบท.5 คือเอกสารที่ไม่ก่อให้เกิดสิทธิ์โต้แย้งกับรัฐได้ นี่จึงเป็นความเสี่ยงหากซื้อที่ดินประเภทนี้

ปัญหาการทับซ้อนของแนวเขตที่ดิน

ความเสี่ยงอีกประการของ ภบท.5 คือ เรื่องความไม่ชัดเจนของแนวเขตและขนาดพื้นที่ ในใบ ภบท.5 จะระบุจำนวนไร่ งาน ตารางวา ไว้ก็จริง แต่ตัวเลขเหล่านั้นเกิดจากการกะประมาณหรือการแจ้งด้วยวาจาของผู้ครอบครอง ไม่ได้ผ่านกระบวนการรังวัดที่ดินด้วยเครื่องมือทางวิชาการแผนที่และดาวเทียมจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน

เมื่อไม่มีหมุดหลักเขตที่ชัดเจน ปัญหาที่ตามมาคือการรุกล้ำแนวเขตกันระหว่างเพื่อนบ้าน ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อพิพาทรุนแรงได้ นอกจากนี้ หากในอนาคตที่ดิน ภบท.5 สามารถนำไปออกโฉนดได้ เมื่อเจ้าหน้าที่มาทำการรังวัดจริง ขนาดพื้นที่มักจะคลาดเคลื่อนและมีแนวโน้มที่จะลดลงจากที่ระบุไว้ใน ภบท.5 เดิม ทำให้เราอาจเสียผลประโยชน์จากจำนวนเนื้อที่ที่หายไป

ที่ดิน ภบท.5 สามารถนำมาออกเป็นโฉนดที่ดินได้หรือไม่?

ที่ดินภบท.5 สามารถพัฒนาไปเป็นโฉนดที่ดินได้ แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขและขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้อย่างเคร่งครัด ภบท.5 คือ หลักฐานชิ้นหนึ่งที่แสดงถึงการเข้าทำประโยชน์ในที่ดิน ซึ่งเราสามารถนำไปใช้ประกอบการพิจารณาเพื่อขอออกเอกสารสิทธิ์ได้

การออกโฉนดสำหรับที่ดิน ภบท.5 จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อรัฐบาลมีนโยบายหรือประกาศโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งกรมที่ดินจะมีแผนปฏิบัติการในแต่ละปีครอบคลุมจังหวัด อำเภอ และตำบลที่แตกต่างกันไป เราต้องคอยติดตามข่าวสารและประกาศจากกรมที่ดินอย่างใกล้ชิด เมื่อมีการประกาศเขตเดินสำรวจ เราจึงสามารถนำเอกสารภบท.5 พร้อมหลักฐานอื่น ๆ ไปยื่นขอออกโฉนดได้

เงื่อนไขของที่ดิน ภบท.5 ที่สามารถออกโฉนดได้

แม้จะมีการประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน แต่ไม่ใช่ว่า ภบท.5 ทุกแปลงจะสามารถออกโฉนดได้ เงื่อนไขสำคัญคือ ที่ดินแปลงนั้นจะต้องตั้งอยู่นอกเขตที่ดินหวงห้ามของรัฐโดยเด็ดขาด

ที่ดินจะต้องไม่ทับซ้อนกับเขตป่าไม้ ป่าสงวนแห่งชาติ อุทยานแห่งชาติ เขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า เขตทหาร พื้นที่เขตทางหลวง หรือที่ดินสาธารณประโยชน์ที่ประชาชนใช้ร่วมกัน หากผลการตรวจสอบรังวัดและนำพิกัดไปทาบกับแผนที่ของหน่วยงานรัฐแล้วพบว่าอยู่ในเขตหวงห้าม ภบท.5 แปลงนั้นจะไม่สามารถออกโฉนดได้เลย 

สรุปบทความ

เอกสาร ภบท.5 คือ หลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ที่แสดงถึงสิทธิ์ในการเข้าไปทำประโยชน์ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์โฉนดที่ดินที่จะให้กรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์แบบตามกฎหมาย แม้ว่าเราจะสามารถเข้าไปปลูกสร้างบ้านพักอาศัย ทำการเกษตร และสามารถโอนสิทธิ์เปลี่ยนมือกันได้ที่ อบต. แต่เราต้องยอมรับความเสี่ยงที่มาพร้อมกับ ภบท.5 ด้วย

ดังนั้น สำหรับใครที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยอย่างมั่นคงและไม่อยากแบกรับความเสี่ยงเรื่องกรรมสิทธิ์ การเลือกโครงการบ้านจากศุภาลัย (Supalai) ถือเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์และปลอดภัยกว่าอย่างแน่นอน เพราะทุกโครงการของศุภาลัยมีการจัดการเรื่องที่ดินอย่างถูกต้อง มีเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดินชัดเจน โปร่งใส สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างสมบูรณ์แบบตามกฎหมาย นอกจากนี้ สำหรับท่านใดที่มีที่ดินกรรมสิทธิ์ถูกต้องและต้องการส่งต่อความคุ้มค่า ศุภาลัยเปิดรับซื้อที่ดิน เพื่อนำมาพัฒนาโครงการคุณภาพอย่างต่อเนื่อง สำหรับใครที่สนใจ สามารถติดต่อฝ่ายจัดหาที่ดินและพัฒนาโครงการ โทร 02 725 8888 ต่อ 758