LTV คืออะไร? สรุปมาตรการ LTV ล่าสุดที่ต้องรู้ก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ สำหรับคนที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม สิ่งสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจก่อนเดินเข้าไปยื่นเอกสารกับธนาคารก็คือข้อกำหนดที่เรียกว่า LTV ซึ่งมีผลโดยตรงต่อวงเงินที่เราจะได้รับอนุมัติ หากเราไม่เตรียมตัวหรือทำความเข้าใจว่า LTV คือสิ่งใด อาจทำให้แผนการเงินสะดุดเพราะต้องหาเงินก้อนมาจ่ายส่วนต่าง บทความนี้จะพาทุกคนไปเจาะลึกว่าLTV คือกฎเกณฑ์แบบไหน พร้อมอัปเดตข้อมูลล่าสุดของปี 2569 เพื่อให้เราเตรียมความพร้อมได้อย่างมั่นใจที่สุด

ทำความรู้จัก LTV คืออะไร?

LTV คือ อัตราส่วนที่ธนาคารใช้กำหนดวงเงินสินเชื่อเมื่อเทียบกับมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่เราต้องการซื้อ เพดานการปล่อยกู้ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยตั้งขึ้นมาเพื่อกำหนดว่าเราต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเท่าไหร่ หากอัตรา LTV สูง เราก็จะใช้เงินดาวน์น้อยลง แต่ถ้าอัตรา LTV ต่ำ เราก็จำเป็นต้องเตรียมเงินสดเพื่อมาวางดาวน์มากขึ้น เป็นมาตรการที่ช่วยควบคุมความเสี่ยงไม่ให้เราก่อหนี้เกินตัว

วิธีคำนวณ LTV และเงินดาวน์ที่ต้องเตรียม

การทำความเข้าใจวิธีคำนวณจะช่วยให้เราประเมินเงินดาวน์ล่วงหน้าได้ 

สูตรการคำนวณ LTV 

LTV = (วงเงินที่ธนาคารปล่อยกู้ (Loan) / มูลค่าหลักประกันหรือราคาบ้าน (Value)) x 100 (ผลลัพธ์มีหน่วยเป็น %)

ตัวอย่างการคำนวณ 

• หากกำหนดให้บ้านราคา 3 ล้านบาท และธนาคารพิจารณาปล่อยกู้ให้ที่วงเงิน 2.4 ล้านบาท
• LTV = (2,400,000 x 100) / 3,000,000 = 80
• LTV = 80%

อัปเดตมาตรการ LTV ล่าสุดปี 2569 กู้ได้เท่าไหร่?

ข่าวดีสำหรับคนที่อยากมีบ้านในปีนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายมาตรการชั่วคราวไปจนถึงกลางปี 2569 โดยเงื่อนไข LTV คือ หากเราซื้อบ้านมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นสัญญากู้หลังที่ 1 หรือหลังที่ 2 เราสามารถกู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกัน และสำหรับสัญญาแรกยังสามารถกู้เพิ่มเพื่อตกแต่งได้อีก 10% ส่วนบ้านที่ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป การปรับเกณฑ์การอนุญาตให้กู้ได้เต็ม 100% เช่นกันในทุกสัญญา ช่วยให้เราไม่ต้องกังวลเรื่องเงินดาวน์ก้อนใหญ่

เงื่อนไขการกู้ร่วมตามเกณฑ์ LTV

สำหรับกรณีที่มีผู้กู้มากกว่าหนึ่งคน เงื่อนไขต้องพิจารณาเจาะจงเฉพาะผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านเท่านั้น หากเราเคยกู้ร่วมให้คนในครอบครัวแต่ไม่ได้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น เมื่อเรามากู้ซื้อบ้านของตัวเอง เกณฑ์ LTV จะนับว่าการกู้ครั้งนี้เป็นสัญญาแรกของเราทันที ทำให้เราได้รับสิทธิ์กู้เต็ม 100% การปรับปรุงเงื่อนไข ltv นี้ช่วยปลดล็อกให้คนที่มีประวัติกู้ร่วมสามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ง่ายและยุติธรรมมากขึ้น

มาตรการ LTV ส่งผลต่อการซื้อบ้าน คอนโดอย่างไร

ผลกระทบของ LTV คือ การกำหนดทิศทางของกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากเราเป็นกลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังแรก LTV คือตัวช่วยที่ทำให้เราซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นเพราะไม่ต้องใช้เงินดาวน์ แต่สำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป LTV คือกำแพงที่ทำให้ต้องใช้เงินทุนส่วนตัวสูงขึ้นถึง 30% เพื่อนำมาวางดาวน์ มาตรการ LTV ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป ลดการเก็งกำไร และคัดกรองให้เหลือเพียงกลุ่มคนที่มีความพร้อมและต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย

ทำไมต้องมีมาตรการ LTV? มีประโยชน์ต่อผู้กู้และเศรษฐกิจอย่างไร

การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องนำมาตรการนี้มาบังคับใช้ ไม่ได้เป็นการสร้างอุปสรรคให้กับผู้บริโภค แต่เป็นเครื่องมือสำคัญในการรักษาสมดุลทางเศรษฐกิจ ซึ่งมีประโยชน์ในหลายมิติ ดังนี้

การป้องกันฟองสบู่

ประโยชน์หลักของ LTV คือ การป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีการควบคุม นักลงทุนอาจกู้เงินเพื่อกว้านซื้อบ้านและคอนโดหลายแห่งพร้อมกันเพื่อปั่นราคาขายต่อ ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงเกินความเป็นจริง นโยบาย LTV คือตัวช่วยที่ทำให้การซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไรทำได้ยากขึ้นเพราะต้องใช้เงินสดวางดาวน์จำนวนมาก จึงช่วยป้องกันปัญหาฟองสบู่แตกที่อาจสร้างความเสียหายร้ายแรงต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว

การลดหนี้เสีย (NPL)

อีกหนึ่งบทบาทคือการเป็นเกณฑ์วัดความพร้อมทางการเงินของเราก่อนที่จะเป็นหนี้ก้อนใหญ่ การบังคับให้ต้องมีเงินดาวน์ในสัดส่วนที่เหมาะสมตามเกณฑ์ การสร้างวินัยทางการเงิน หากเราสามารถเก็บออมเงินก้อนเพื่อนำมาดาวน์บ้านได้ ก็สะท้อนให้เห็นว่าเรามีกำลังพอที่จะผ่อนชำระค่างวดในระยะยาว สิ่งนี้ช่วยลดความเสี่ยงที่รายย่อยจะผิดนัดชำระหนี้ ทำให้สถาบันการเงินมีความมั่นคงและช่วยลดสัดส่วนหนี้เสียในระบบได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ช่วยให้คนอยากมีบ้านจริงกู้ได้ง่ายขึ้น

แม้จะดูเหมือนเข้มงวด แต่แท้จริงแล้วเป็นนโยบายที่เอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มคนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง เมื่อนักเก็งกำไรถูกควบคุมด้วยเกณฑ์ LTV ทำให้ราคาของที่อยู่อาศัยในตลาดอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผล ไม่ถูกปั่นให้แพงเกินไป เราในฐานะผู้ที่ต้องการมีบ้านหลังแรกจึงสามารถเลือกซื้อและเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น เพื่อช่วยให้คนธรรมดาสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ในราคาที่สอดคล้องกับความเป็นจริงทางเศรษฐกิจ

สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมและมาตรการผ่อนปรนค่าธรรมเนียม

LTV คือ นโยบายหลักที่กำหนดวงเงินกู้แล้ว ในช่วงปี 2568-2569 ภาครัฐยังได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ควบคู่กันไป เพื่อเป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับประชาชน หากเราซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เราจะได้รับสิทธิประโยชน์จากการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน จากเดิมที่ต้องเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% จะถูกปรับลดลงเหลือเพียง 0.01% และในส่วนของค่าจดทะเบียนการจำนองก็ปรับลดจาก 1% เหลือ 0.01% เช่นเดียวกัน

เมื่อนำมาตรการลดค่าธรรมเนียมนี้มาผสานรวมกับการผ่อนคลายเกณฑ์หลัก ซึ่ง LTV คือ ตัวช่วยให้เรากู้ได้เต็ม 100% ทำให้ไม่ต้องเตรียมเงินดาวน์ ในขณะที่การลดค่าธรรมเนียมช่วยประหยัดเงินได้ ซึ่งเงินส่วนต่างที่เราประหยัดได้จากมาตรการเหล่านี้ สามารถนำไปใช้เป็นทุนสำหรับการตกแต่งภายใน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือเก็บไว้เป็นเงินสำรองฉุกเฉินในการดูแลบ้านต่อไปในอนาคตได้อีกด้วย การศึกษาข้อมูลว่า LTV คืออะไรจึงเป็นการเปิดโอกาสให้เราใช้สิทธิประโยชน์ทางการเงินได้อย่างคุ้มค่าที่สุด

สรุปบทความ

LTV คือ มาตรการกำหนดวงเงินกู้ เพื่อทำให้รู้ว่าต้องเตรียมเงินดาวน์เท่าไหร่ และกู้ธนาคารได้ในสัดส่วนกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน ซึ่ง LTV คือ เครื่องมือของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ช่วยรักษาสมดุลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ป้องกันการเก็งกำไร ลดความเสี่ยงของหนี้เสีย และป้องกันวิกฤตเศรษฐกิจในระยะยาว การทำความเข้าใจข้อกำหนดของ ltv จึงเป็นการเตรียมพร้อมที่ดี หากเรามีการวางแผนการเงินที่รัดกุม รักษาประวัติเครดิตบูโรให้สวยงาม และมีรายได้ที่สม่ำเสมอ ไม่ว่าเกณฑ์ของ ltv จะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางใด เราก็จะพร้อมเสมอสำหรับการก้าวเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้อย่างมั่นคงและปลอดภัยที่สุด