การตัดสินใจมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียมถือเป็นค่าใช้รายจ่ายก้อนใหญ่ที่ต้องวางแผนให้รอบคอบ เพราะนอกจากราคาซื้อขายที่เราตกลงกับผู้ขายหรือโครงการแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่หลายคนอาจมองข้าม หลาย ๆ คนยังมีคำถามว่าโอนที่ดินกี่บาท หากไม่ได้เตรียมงบประมาณส่วนนี้ไว้ล่วงหน้า อาจทำให้แผนการเงินที่วางไว้สะดุดได้ การทำความเข้าใจเรื่องค่าโอนที่ดินจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้เราก้าวเข้าสู่บ้านหลังใหม่ได้อย่างมั่นใจ

เปิดรายการค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน 2569 มีค่าอะไรบ้าง?

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายหลายส่วนประกอบกัน ทั้งในส่วนของค่าธรรมเนียมที่รัฐเรียกเก็บ ภาษีจากการขาย และค่าจดทะเบียนนิติกรรมต่าง ๆ ซึ่งค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินเหล่านี้จะถูกคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่า โดยมีรายละเอียดสำคัญดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าโอนที่ดินในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คือค่าธรรมเนียมหลักที่กรมที่ดินเรียกเก็บจากการเปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนด โดยปกติจะจัดเก็บในอัตรา 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ใช้ราคาสูงกว่า) อย่างไรก็ตาม ในปี 2569 รัฐบาลได้ขยายมาตรการช่วยเหลือ ทำให้ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินลดเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เพื่อช่วยลดภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง

2. ค่าจดจำนอง

หากเรามีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพื่อมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียค่าจดจำนองเพิ่มเติม ซึ่งปกติจะคิดในอัตรา 1% ของมูลค่าวงเงินกู้ที่นำมาจดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ทว่าภายใต้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 หากเข้าเงื่อนไขบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และเป็นการโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกัน อัตรานี้จะถูกปรับลดลงเหลือเพียง 0.01% ของวงเงินจำนองเท่านั้น

3. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา จะต้องเสียภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย โดยเจ้าหน้าที่จะคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หักด้วยค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ (ยิ่งถือครองนาน เปอร์เซ็นต์การหักค่าใช้จ่ายจะน้อยลง) แล้วจึงนำมาคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า ยิ่งราคาประเมินสูงและถือครองมาไม่นาน ยอดภาษีส่วนนี้ก็จะยิ่งสูงตามไปด้วย ซึ่งโดยทั่วไปผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบส่วนนี้

4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์

สำหรับค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินส่วนนี้จะเลือกเสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง หากผู้ขายถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แต่หากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะและเปลี่ยนไปเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% แทน ซึ่งประหยัดกว่ามาก

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินในแต่ละกรณี

การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้มีเพียงการซื้อขายทั่วไปเท่านั้น แต่ยังมีกรณีการโอนให้คนในครอบครัวหรือมรดก ซึ่งค่าธรรมเนียมโอนที่ดินและภาษีจะมีความแตกต่างกันไปตามความสัมพันธ์ทางสายเลือดและกฎหมาย ดังนี้

การโอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย

กรณีที่พ่อแม่ต้องการโอนที่ดินให้บุตรที่เกิดจากคู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้อง หรือมีการจดทะเบียนรับรองบุตร ถือเป็นการให้โดยเสน่หา ค่าโอนที่ดินจะได้รับการลดหย่อนเป็นพิเศษ โดยเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 0.5% ของราคาประเมิน และเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ส่วนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะได้รับการยกเว้น หากมูลค่าที่ดินส่วนที่โอนให้มีมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี

การโอนระหว่างคู่สมรส

หากสามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสตามกฎหมายต้องการโอนที่ดินให้แก่กันโดยที่ยังมีชีวิตอยู่ (ไม่ใช่กรณีมรดก) จะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดินในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน และต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติ (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%) รวมถึงต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามเงื่อนไขระยะเวลาการถือครองที่กำหนดไว้ในกฎหมาย

การโอนมรดก

เมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิตและมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ทายาท หากผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดาน (ลูก หลาน) หรือคู่สมรส จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 0.5% ของราคาประเมิน แต่หากผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือบุตรบุญธรรม จะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดินในอัตราปกติคือ 2% ทั้งนี้หากมรดกมีมูลค่ารวมเกิน 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีมรดกตามอัตราที่กฎหมายกำหนดเพิ่มเติมด้วย

เตรียมเอกสารให้พร้อม! ก่อนโอนที่ดิน ณ กรมที่ดิน

เพื่อให้การดำเนินการเรื่องค่าโอนที่ดินและการเปลี่ยนชื่อเจ้าของเป็นไปอย่างรวดเร็ว เราจำเป็นต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนก่อนเดินทางไปสำนักงานที่ดิน เพื่อป้องกันการเสียเวลาโดยใช่เหตุ โดยแยกตามประเภทบุคคลดังนี้

บุคคลธรรมดา

• โฉนดที่ดินตัวจริง
• บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริงพร้อมสำเนา)
• ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงพร้อมสำเนา)
• หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
• ทะเบียนสมรส หรือ ใบหย่า (ถ้ามี)
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (กรณีจัดการสินสมรส)
• หากไม่ไปเอง ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ (ท.ด. 21) พร้อมติดอากรแสตมป์

นิติบุคคล

• โฉนดที่ดินตัวจริง
• หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5)
• รายงานการประชุมที่มีมติให้ซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
• กรณีมอบอำนาจ ต้องมีหนังสือมอบอำนาจตามแบบกรมที่ดิน

7 ขั้นตอนการโอนที่ดินภายใน 1 วัน

หากเราเตรียมตัวดีและไปถึงสำนักงานที่ดินตั้งแต่เช้า การทำเรื่องโอนที่ดินและกระบวนการเปลี่ยนชื่อจะสามารถเสร็จสิ้นได้รวดเร็วภายในวันเดียวตามลำดับดังนี้

• ยื่นคำขอ ติดต่อประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบเอกสารเบื้องต้นและรับคำขอโอนที่ดิน
• รับคิว รับบัตรคิวเพื่อรอพบเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานตามประเภทธุรกรรม
• ตรวจสอบนิติกรรม เจ้าหน้าที่เรียกผู้ซื้อและผู้ขายมาลงนามในเอกสารสัญญาซื้อขาย (ท.ด. 13) ต่อหน้าเจ้าหน้าที่
• คำนวณค่าใช้จ่าย เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาทุนทรัพย์และออกใบแจ้งยอดค่าธรรมเนียมโอนที่ดินแลภาษีต่าง ๆ
• ชำระเงิน นำใบแจ้งยอดไปจ่ายเงินที่เคาน์เตอร์การเงิน จะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
• สลักหลังโฉนด นำใบเสร็จสีเหลืองคืนให้เจ้าหน้าที่เพื่อทำการพิมพ์ชื่อเจ้าของใหม่ลงในโฉนดตัวจริง
• รับโฉนด ตรวจสอบความถูกต้องของชื่อ-สกุล และรายละเอียดหลังโฉนดก่อนรับกลับพร้อมสัญญาซื้อขาย

สรุปบทความ

การมีข้อมูลค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินที่แม่นยำ จะช่วยให้เราเตรียมงบประมาณได้อย่างไร้กังวล โดยเฉพาะในปี 2569 ที่ยังมีมาตรการลดหย่อนจากรัฐบาล ถือเป็นโอกาสในการลดรายจ่ายก้อนโต อย่าลืมเช็กเอกสารให้พร้อมและคำนวณยอดค่าโอนที่ดินล่วงหน้าตามวิธีที่ได้แนะนำ เพื่อให้วันโอนกรรมสิทธิ์เป็นวันที่ราบรื่นที่สุดสำหรับการเริ่มต้นบ้านหลังใหม่

หากเรากำลังมองหาที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะอยู่เอง หรือซื้อเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โครงการคอนโด บ้านศุภาลัย พร้อมส่งมอบโครงการคุณภาพหลากหลายทำเล ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตอย่างยั่งยืน พร้อมให้คำปรึกษาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์อย่างมืออาชีพ เพื่อให้การเป็นเจ้าของบ้านในฝันของเราเป็นเรื่องง่ายและมั่นคง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน

ใครต้องเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย?

ตามกฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่าใครต้องเป็นผู้จ่าย ส่วนใหญ่จึงขึ้นอยู่กับการตกลงกันในสัญญาซื้อขาย โดยทั่วไปมักจะแบ่งจ่ายคนละครึ่ง ส่วนภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะมักจะเป็นภาระของผู้ขาย และค่าจดจำนองจะเป็นภาระของผู้ซื้อ แต่เราควรคุยให้ชัดเจนตั้งแต่ตอนทำสัญญาจอง

ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง ใช้ราคาไหนคำนวณค่าโอน?

สำหรับการคำนวณค่าโอนที่ดินและภาษีอากรแสตมป์ กรมที่ดินจะเปรียบเทียบระหว่างราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมธนารักษ์กับราคาซื้อขายจริงที่แจ้งไว้ โดยจะเลือกใช้ ราคาที่สูงกว่า เป็นตัวตั้งในการคำนวณเสมอ เพื่อความถูกต้องในการจัดเก็บภาษีเข้ารัฐ

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน 0.01% ครอบคลุมถึงบ้านมือสองด้วยหรือไม่?