อยากลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ต้องรู้จัก Yield เพื่อการตั้งราคาให้คุ้มค่า

หนึ่งในแนวคิดที่หลายคนนิยมทำกันมาก ๆ สำหรับหารายได้แบบ Passive Income ต้องยกให้กับการ “ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า” เพราะในยุคนี้มีผู้คนจำนวนมากต้องการหาที่อยู่อาศัยแบบชั่วคราวภายในเมืองเพื่อความสะดวกในการเดินทาง แต่ไม่ได้คิดซื้อถาวร อย่างไรก็ตามเมื่อคุณมีแผนปล่อยเช่าคอนโดนี้อยู่ในใจคำถามที่มักสร้างข้อสงสัยอย่างมากย่อมหนีไม่พ้น ควรตั้งราคาค่าเช่าเท่าไหร่ดี? ทางการเงินจึงมีคำว่า “Yield” เกิดขึ้น และเป็นเรื่องที่นักลงทุนรวมถึงผู้ปล่อยเช่าสินทรัพย์ต้องทำความรู้จักเอาไว้เลย

ตอบข้อสงสัย Yield คืออะไร?

Yield (เยลด์) หากแปลตามคำศัพท์ภาษาอังกฤษหมายถึง ผลตอบแทน แต่สำหรับในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ คำ ๆ นี้จะให้ความหมายว่า “ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ได้รับ” หรือ Rental Yield เป็นอีกวิธีที่ได้รับความนิยมอย่างมากสำหรับคนที่วางแผนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท เพื่อประเมินราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ซึ่งไม่ใช่แค่การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าเท่านั้น แต่ยังใช้ได้กับบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ คลังสินค้า อพาร์ตเมนท์ รวมไปถึงที่ดินด้วย 

ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ต้องคำนวณค่า Yield ให้เป็น

ในฐานะที่คุณกำลังวางแผนอยากมีรายได้จากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า จึงต้องรู้วิธีคำนวณอัตราผลตอบแทนของการปล่อยเช่า (Yield) เพื่อจะได้ตั้งราคาอย่างเหมาะสม โดยทั่วไปแล้วแบ่งออกเป็น 3 วิธี คือ

1. Gross Rental Yield 

เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนเบื้องต้น ไม่มีการนำเอาต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายใด ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง เน้นเฉพาะรายได้จากค่าเช้าที่ผู้ลงทุนจะได้รับต่อปีกับราคาของคอนโดที่ตนเองซื้อมา สูตรคำนวณคือ

Gross Rental Yield = (ค่าเช่าคอนโดที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี ÷ ราคาคอนโดที่ซื้อ) x 100

ตัวอย่าง คุณซื้อคอนโดในราคา 5,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 30,000 บาท และประเมินว่ามีผู้เช่าตลอดปี เมื่อแทนค่าสูตรจะได้

ค่าเช่าตลอดปี = (30,0000 × 12) = 360,000 บาท

คำนวณ Gross Rental Yield = (360,000 ÷ 5,000,000) × 100 = 7.2% 

เท่ากับว่าหากคุณตั้งราคาเช่านี้จะมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 7.2% ต่อปี

ถือเป็นสูตรที่ใช้ประเมินเบื้องต้นแต่ไม่ค่อยได้รับความนิยมมากนัก เพราะตัวเลขที่ได้มักมีความคลาดเคลื่อนสูง ไม่ค่อยแม่นยำ

2. Net Rental Yield (Capitalization Rate)

เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ หมายถึง มีการนำเอาค่าใช้จ่ายต่าง ๆ บวกเพิ่มเข้ามาด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าประกันภัยส่วนกลาง ฯลฯ สูตรคำนวณคือ

Net Rental Yield = (*ค่าเช่าคอนโดที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ ÷ ราคาคอนโดที่ซื้อ) x 100

ตัวอย่าง คุณซื้อคอนโดในราคา 5,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 30,000 บาท และประเมินว่ามีผู้เช่าประมาณ 9 เดือน เมื่อแทนค่าสูตรจะได้

ค่าเช่าตลอดปี = (30,0000 × 9) = 270,000 บาท

ค่าใช้จ่ายตลอดปี = (3,500 × 12) = 42,000 บาท

คำนวณค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายตลอดปี = (270,000 – 42,000) = 228,000 บาท

คำนวณ Net Rental Yield = (228,000 ÷ 5,000,000) × 100 = 4.56%

เท่ากับว่าหากคุณตั้งราคาเช่านี้จะมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 4.56% ต่อปี

เป็นสูตรที่ได้รับความนิยมมากสุดสำหรับคนลงทุนคอนโดปล่อยเช่าที่ตนเองผ่อนชำระครบถ้วนหมดแล้ว หรือซื้อด้วยเงินสด เนื่องจากค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ถูกหักไปเรียบร้อย เทียบความคุ้มค่าของผลกำไรได้ชัดเจน

3. Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate)

เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดของรอบปีนั้น ๆ จะใช้สำหรับคนที่ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในขณะที่ตนเองก็ยังผ่อนคอนโดดังกล่าวอยู่ ความแตกต่างจาก 2 สูตรแรกคือ จะมีการหัก “เงินผ่อนชำระธนาคารตลอดปี” และหารด้วย “การชำระต้นทุนคงที่” หรือ Fix Cost แทนราคาคอนโดที่ซื้อ และยังมีการบวกค่าตกแต่ง เงินดาวน์ เงินจอง เงินผ่อน เข้าไปด้วย สูตรคำนวณคือ

Cash on Cash Rental Yield = (*ค่าเช่าคอนโดที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ – เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) x 100 

ตัวอย่าง คุณซื้อคอนโดในราคา 5,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 30,000 บาท และประเมินว่ามีผู้เช่าประมาณ 12 เดือน เมื่อแทนค่าสูตรจะได้

ค่าเช่าตลอดปี = (30,0000 × 12) = 360,000 บาท

ค่าใช้จ่ายตลอดปี = (3,500 × 12) = 42,000 บาท

คำนวณค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายตลอดปี = (360,000 – 42,000) = 318,000 บาท

ค่าผ่อนชำระธนาคารทั้งปี = (22,000 × 12) = 264,000 บาท

ค่าตกแต่ง เงินดาวน์ เงินจอง = (200,000 + 400,000 + 10,000) =  610,000 บาท

คำนวณ Cash on Cash Rental Yield = [(318,000 – 264,000) ÷ 610,000] × 100 = 8.85%

เท่ากับว่าหากคุณตั้งราคาเช่านี้จะมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 8.85% ต่อปี

ถือเป็นสูตรการคำนวณที่ได้รับความนิยมและใช้งานกันเยอะมาก เพราะโดยทั่วไปแล้วคนที่ลงทุนคอนโดปล่อยเช่ามักไม่ค่อยมีใครซื้อเงินสดกันมากนัก แม้คำนวณยากแต่ผลลัพธ์ที่ออกมาจัดว่ามีประสิทธิภาพสูง

สรุปแล้วอัตราผลตอบแทนเท่าใดจึงจะคุ้มค่า

หลังรู้จักกับสูตรคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือ Yield ไปเรียบร้อย ข้อสงสัยอีกเรื่องก่อนกำหนดราคาปล่อยเช่าคือ อัตราเฉลี่ยที่คิดออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์เท่าไหร่จึงถือว่าเหมาะสม? 

ตามหลักของนักลงทุนแล้วเปอร์เซ็นต์เฉลี่ยอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าควรอยู่ระหว่าง 6-8% ถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าพึงพอใจ หรืออย่างน้อยที่สุดหากสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ผ่อนชำระต่อปีประมาณ 2% ก็นับเป็นความคุ้มค่าที่เหมาะกับการลงทุนแล้ว 

เป็นยังไงกันบ้างสำหรับการคำนวณอัตราผลตอบแทนการให้เช่าคอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ (Yield) นี่คืออีกเรื่องสำคัญที่มองข้ามไม่ได้เด็ดขาดหากคุณวางแผนจะลงทุนคอนโดปล่อยเช่า เพราะตัวเลขเหล่านี้สามารถบ่งบอกความคุ้มค่าและช่วยให้การรับ Passive Income น่าพึงพอใจนั่นเอง
.
หากใครกำลังมองหาการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า และมี Yield ดีๆ เราขอแนะนำคอนโดฯ ศุภาลัย ดังนี้
ซิตี้โฮม สนามบินน้ำ-รัตนาธิเบศร์ 
ราคาเริ่มเพียง 1.09 ล้าน* | Pre-Sale 18-19 มีนาคมนี้

ความลงตัวของชีวิตที่เลือกเองได้ ทำเลที่สมบูรณ์แบบ
ติดถนนเลี่ยงเมืองนนทบุรี ใกล้ถนนรัตนาธิเบศร์ การเดินทางโดยรถส่วนตัวก็ง่ายดาย ใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีแยกนนทบุรี 1 พร้อม Shutter Service รับ-ส่ง เข้าสู่ใจกลางเมืองย่านธุรกิจ ได้อย่างสะดวก

.
หรือคอนโดฯ ทำเลดีๆ จากศุภาลัยอีกมากมายที่นี่


.
ส่วนใครที่กำลังมองหาบ้าน และคอนโดฯ ที่มาพร้อมโปรโมชันดีๆ พบกันได้ที่งาน 

งานมหกรรมบ้านและคอนโด @ศูนย์ประชุมสิริกิติ์ HALL 5 ชั้น LG
วันที่ 23-26 มี.ค. นี้ 
✅ลงทะเบียน รับสิทธิพิเศษ 2 ต่อ 
👉ต่อที่ 1 ฟรี ! บัตรกำนัล Starbuck มูลค่า 100 บาท* จำนวนจำกัดเพียง 300 ใบเท่านั้น
👉ต่อที่ 2 เพียงจองภายในงานฯ รับส่วนเพิ่ม 5,000บาท*
💥พิเศษ! จองในงานรับฟรี! เครื่องฟอกอากาศ Dyson Pure Cool* 

✅ลงทะเบียน คลิก https://bit.ly/3YpUGXU
ระยะเวลาลงทะเบียน ตั้งแต่วันนี้ ถึง 20 มี.ค. เท่านั้น!
☎️สอบถามข้อมูลเพิ่มโทร.1720
*รายการส่งเสริมการขายเป็นไปตามที่บริษัทฯกำหนด ขอสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงใดๆ โดยมิต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า
________________
ที่มาข้อมูล

https://www.estopolis.com/

https://www.thebkkresidence.com